一度被视为广东梅州文化旅游新地标的3A级景区“客都人家”康养文旅综合体，近期被曝沦为“空城”。这个总投资超50亿元、占地2000亩的省级重点项目，如今景区内游客稀少，商铺大量关闭。今年7月，该项目核心资产在第三次司法拍卖中再次流拍，起拍价从3.1亿元降至2.5亿元。
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“景区空荡荡，杂草丛生”
位于梅州市梅县区丙村镇的“客都人家”康养文旅综合体，是广东省2019年重点建设项目，规划占地面积2000亩，总投资额超过50亿元。该项目由上海翼天文化旅游发展集团（下称“上海翼天文旅”）有限公司投资建设，以客家文化为主题，包含客乡老街、实景演艺、度假酒店等多个功能区。2020年12月开业后，一度被寄予带动梅州文旅产业发展的厚望，并于2021年11月获评国家AAA级旅游景区。
图源于：翼天客都人家公众号
然而，据近期实地游览的游客描述，目前这座仿古文旅小镇内游客稀少，大半商铺已闭门谢客，仅有零星店面仍在营业。景区内部分设施存在破损情况，部分区域可见杂草。“虽然是免费开放，但除了过年几乎没什么人气，都说这里是‘空城’。”一位梅州本地游客说道。
据多位当地居民回忆，景区刚开业的前两年人山人海，每到夜晚，老街灯笼齐亮，小吃摊遍布，游客络绎不绝。“这几年变化太大了，灯笼破了没人修，商铺关了没人管，晚上整个景区静得吓人。”
图源于：抖音截图
伴随运营遇冷，相关资产也成了“烫手山芋”。
今年7月28日，客都人家文旅康养综合体（一期）被再次拍卖。阿里拍卖平台显示，拍卖标的包括梅州市梅县区丙村镇红光村客都人家康养文旅综合体（一期）1#楼至75#楼及地下室（共计171间店铺及房屋），起拍价从首次拍卖的3.1亿元降至2.5亿元，最终仍以流拍告终。这已是该项目资产今年内第三次流拍。
同时拍卖的还有与之相关的房地产项目，包括居住地块上的各种在建工程（如商业楼、住宅楼）、相关土地及地上的建筑物，但同样未能成交。
梅州市梅县区文旅局一名工作人员告诉旅游，“这和市场环境有很大关系，全国很多古镇都是和地产绑定在一起，而且景区是疫情期间开业，影响也挺大的。”
业内人士分析指出，客都人家项目陷入运营困局，是多重因素叠加作用的结果。从项目定位来看，其虽以 “客家文化沉浸式体验地” 为核心标签，但实际落地的业态却以商业餐饮为主，不仅客家非遗展示、文化研学等深度体验项目占比低，也未形成具有差异化的文化消费场景。
外界也质疑景区选址位置不当。据了解，该项目地处城郊，主要依赖自驾游客，从梅州自驾需要半小时，交通便利性不足。
图源于：言葉写真館
多位曾入驻的商户透露，高额租金导致经营成本居高不下，而梅州本地消费能力有限，项目高度依赖外来游客，却未能有效吸引珠三角等核心客源地群体，更难以将其转化为过夜消费客群。叠加开业初期遭遇疫情影响，景区经营雪上加霜。
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盘活难
值得注意的是，投资方上海翼天文旅自身也面临经营困境。据天眼查公开信息显示，该公司已被最高人民列为失信企业，其自身风险提示达417条，关联风险684条。此外，其股东上饶市翼天旅游发展有限公司被纳入失信被执行人名单，法定代表人刘汉军被高消费。
“翼天系”在江西、广东等地推出的项目，多采用“文旅核心区+配套地产”的开发模式。以江西婺源“梦里老家”项目为例，其资产结构明确分为三部分：旅游演艺核心区、由158套别墅构成的“度假小镇”，以及近10万平方米的待开发住宅用地。
江西婺源“梦里老家”项目
中国旅游研究院规划与休闲研究所副研究员李雪介绍，仿古小镇类项目通常属于重资产投资，开发阶段需大量资金投入土地、建设及景观打造等环节。一旦销售不畅或融资困难，容易出现资金链紧张甚至断裂。
“客都人家”项目所面临的困境，在当前文旅行业中具有一定代表性。
近年来，各地涌现出大量文旅综合体项目，其中部分项目因定位模糊、运营能力不足而陷入发展瓶颈。例如，“山水第一股”张家界旅游集团旗下的大庸古城项目，2021年至2024年累计亏损达10.8亿元。此外，常德桃花源古镇、重庆义渡古镇等一批仿古小镇项目，也面临客流不足、运营遇冷等问题。
常德桃花源古镇 图源于：人民网
对于已陷入停滞的古镇类项目，同质化竞争、资金短缺与客源流失等因素，使其盘活之路困难重重。上述梅县区文旅局工作人员表示，景区属企业自主投资运营，部门不便具体评价，但是“在争取推进”。
业内人士表示，挽救烂尾古镇项目难度很大：无论是还是新投资方，若投入无法转化为可持续现金流，既会造成资源浪费，还易催生负面口碑，影响后续资本入局意愿；此外，项目盘活对运营团队的专业度要求极高，若服务与体验不匹配游客期待，即便短期引流成功，也难以实现长期运营。
不过，行业内已有部分项目开始探索盘活路径。今年12月初，大庸古城项目出现转机——张家界市、当地国资平台与湖南广播影视集团达成战略合作，通过企业重整方式参与项目运营，打造“青春大庸古城”，并计划于2026年7月正式开园。不过，大庸古城重启后能否真正赢得市场认可，仍有待市场检验。
撰文 | 晓慧